60 ответов в теме

[Mersia]

Инвестировать в недвижимость очень рискованно.

Я про инвестиции в новострой. Сам инвестировал в недвижимость, срок окупаемости прикидывал 10 лет, прошло 6 лет, по подсчетам окупится еще через 4 года. Но имея деньги лучше вложить не в недвижимость.

еще одно подтверждение. 10% в год - это отличное вложение денег

я бы даже сказал великолепное. Когда из года в год получаешь по 10% от инвестиции на протяжении 6 лет...

Одно из важных вещей, что на выборах скорее всего победит Путин. Значит нынешняя политика не повернется на 180 градусов и не будут какие-то мего масштабные изменения. А отсутствие резких изменений - залог стабильности. То, что сейчас точно известно, это закон о долевых вкладах скоро начнет действовать и это обрушит рынок, который сейчас занимает 80% из всех новостроек. Т.е. цены поднимутся 5-40%.

 

И можно попробовать рискнуть, подписав контракт с застройщиком сейчас, пока еще деньги поступают напрямую ему на кошелек. Но не понятно на сколько велик риск с конкретным застройщиком, коих 46 тысяч в России. Около 7% застрощиков находятся в перманентно опасном состоянии, и я могу попасть на контору, которая скоро исчезнец, это равно примерно 7%.

Сообщение отредактировал Mersia: 21 February 2018 - 10:31

[Arnage]

>А отсутствие резких изменений - залог стабильности

не факт. Ипотечные рабы ресурс не бесконечный и кризисы возможны. На западе такое уже было

[Hlad]

Крайняя квартира что брали

Немного оффтопа: "крайний" говорят люди, чья работа или хобби связано с серьезным риском для жизни, про действия, связанные с этим самым риском. например - "крайний прыжок с парашютом". Ну или хипстеры с вейпами и подворотами. Можно уточнить, чем покупка квартиры опасна для жизни?

[Karmael]

Но имея деньги лучше вложить не в недвижимость.

Сорян, мисклик, верну по откату

[Kadze]

Раз уж тут про недвижимость, ответьте на ранний вопрос. как продать квартиру в 30к населенном пункте в 100 км от крупного города (не Москвы/Питера).

[Aurum_Gallente]

Раз уж тут про недвижимость, ответьте на ранний вопрос. как продать квартиру в 30к населенном пункте в 100 км от крупного города (не Москвы/Питера).

Снизить цену и не пытаться её толкнуть как будто она в центре этого крупного города.

 

Их вариантов монетизации квартир в Мухосрансках - в таких городах по личному опыту могу сказать, что инфраструктура аренды жилой недвижимости вообще никакая. И гостинницы с 4 звёздами, пафосным названием и плесенью на потолке. 30к населения это достаточное количество людей, чтобы в этот город иногда приезжали всякие неместные, но желающие отановиться в нормальной квартире с мебелью, удобствами и т.д. Подтяни квартиру до уровня хотелок жителя города-миллионника, которому пришлось на неделю или месяц заехать в ваше село, заключи сделки с риелторами, сам сделай много фотографий, опиши детально квартиру включая высоту потолков, уровень шума в децибелах и процент дрей в году, когда нет воды или электричества. Кое-как будет окупаться.

Сообщение отредактировал Aurum_Gallente: 21 February 2018 - 11:06

[Kadze]

Снизить цену и не пытаться её толкнуть как будто она в центре этого крупного города.

 

Их вариантов монетизации квартир в Мухосрансках - в таких городах по личному опыту могу сказать, что инфраструктура аренды жилой недвижимости вообще никакая. И гостинницы с 4 звёздами, пафосным названием и плесенью на потолке. 30к населения это достаточное количество людей, чтобы в этот город иногда приезжали всякие неместные, но желающие отановиться в нормальной квартире с мебелью, удобствами и т.д. Подтяни квартиру до уровня хотелок жителя города-миллионника, которому пришлось на неделю или месяц заехать в ваше село, заключи сделки с риелторами, сам сделай много фотографий, опиши детально квартиру включая высоту потолков, уровень шума в децибелах и процент дрей в году, когда нет воды или электричества. Кое-как будет окупаться.

 

цена там и так минимальная для местности. Да и хата не моя - просто есть вопрос продажи. Сама хата обставлена очень прилично. Про такую сдачу в аренду надо подумать. Ибо просто если сдавать - там 5-7 к в месяц будет.

 

к тому же от меня это в 1600км. не могу сам заниматься.

Сообщение отредактировал Kadze: 21 February 2018 - 11:20

[Hlad]

я бы даже сказал великолепное. Когда из года в год получаешь по 10% от инвестиции на протяжении 6 лет...

Ты не получаешь 10% в год. Ты получаешь их все разом, когда фиксируешь прибыль. Это принципиальное, но малоосознаваемое многими различие. Это раз. Второе - ты выкидываешь из рассмотрения затраты на продажу. Время экспозиции квартиры по рыночной цене - от трех месяцев для однушки до года и более - для трешки.  Закон о долевке не повысит цены ни на копейку, ибо цена определяется спросом сейчас, а не предложением - это три. И ориентироваться на то, что было пять лет назад в данной ситуации глупо - это четыре. 

[Aurum_Gallente]

цена там и так минимальная для местности. Да и хата не моя - просто есть вопрос продажи. Сама хата обставлена очень прилично. Про такую сдачу в аренду надо подумать. Ибо просто если сдавать - там 5-7 к в месяц будет.

 

Даже опишу историю, думаю она характерна для всех мелких городов. Надо было переехать в мелких город с 20-30к населения на пару месяцев по работе. В городе есть гостинница, цены конские да и просто 2 месяца жить в таком клоповнике не вариант. У риелторов на выбор вообще шикарно - квартира с удобствами на балконе. Это они приезжим из сел студентам местного техникума и ПТУ такое сдают. Вариант №2 - квартира с евроремонтом но без мебели, спите на полу. Вариант №3 - квартира частично с мебелью, но ремонт не окончен, нет унитаза и умывальника, хозяин в городе не проживает и отдал ключи риелтору, доделывайте сами. Когда мы с коллегами узнали о наличии просто нормальной квариры с мебелью и сральником не на балконе, мы буквально на перегонки ехали её клаймить даже если цену заломят по столичным меркам ибо выбора в городе ноль.

[Mersia]

Ты не получаешь 10% в год. Ты получаешь их все разом, когда фиксируешь прибыль.

Если сдаешь квартиру, то получаешь отдачу постепенно. В первом сообщении я писал про вариант съема.

 

 

Второе - ты выкидываешь из рассмотрения затраты на продажу. 

Я понимаю что надо платить налог на прибыль.

 

Закон о долевке не повысит цены ни на копейку, ибо цена определяется спросом сейчас, а не предложением - это три

Не факт, пишут что не смотря на доходность у риэлторов 300%, прибыль они получают 10%. А когда 10% прибыль, о чем ты тогда говоришь? Да и не бывает в природе, чтоб что-то опредялось спросом, но не зависило от предложения.

Можеть быть так, что цена на хаты не зависит от спроса и предложения, и выставлена из-за сговора строителей. Но это не тот случай, потому-что как выше было сказано, прибыльность у строителей 10%.

 

Вместо бесплатных денег от дольщиков, строителям надо будет получить 5% кредиты от банков. Это значит, что цена уже минимум на 5% должна подняться.

Сообщение отредактировал Mersia: 21 February 2018 - 12:19

[Hlad]

Если сдаешь квартиру, то получаешь отдачу постепенно. В первом сообщении я писал про вариант съема.

...

Ну не факт, пишут что не смотря на доходность у риэлторов 300%, прибыль они получают 10%. А когда 10% прибыль, о чем ты тогда говоришь? Да и не бывает в природе, чтоб что-то опредялось спросом, но не зависило от предложения.

Если сдаешь квартиру, то вместе с отдачей ты получаешь ушатанную хату. Иногда после того, как свалят квартиранты, в хате надо делать ремонт, а это тоже минус.

 

Про доходность и прибыль - это такие тонкие понятия.. Посмотри на цену цемента в 2008-2009 годах: когда спрос резко упал, все поумерили свои хотелки. Участки под многоэтажные дома в цене просели, стоимость получения разрешений, и т.д.

[Kadze]

на тему достройки новостроек - тут в чертаново, рядом с метро чертановская стоят недостроенные высотки. Три года у них менялась вывеска с годом сдачи и еще 2 (вроде) года уже нет никакой вывески с годом сдачи. Т.е. просто стоит три высотки недостроенных - чисто каркас. Представьте сколько там за эти годы пролилось воды, сколько из нее замерзало и размерзало.

 

Так шта в покупку недостроенного жилья я чот не очень верю. не думаю что такое есть только в одном месте той же Москвы.

[Sting26]

Можно уточнить, чем покупка квартиры опасна для жизни?

Ничем, но сказано это было сознательно, ибо это явно не последняя квартира, что мы с женой планируем приобрести.
Почему-то слово "последняя" в этом посте как-то резануло глаз.

Раз уж тут про недвижимость, ответьте на ранний вопрос. как продать квартиру в 30к населенном пункте в 100 км от крупного города (не Москвы/Питера).

Был в отпуске на малой родине, 70к населения под Пятигорском, с однокашниками пообщался. При твоих раскладах - либо сдавать за 5к/мес максимум (как это делать из другого города и как потом ремонтировать я хз), либо сливать за минимальные бабки.

Адд: вот прям Хлад озадачил и оправил в самокопание. Видимо "последняя" я напишу про квартиру в 200 квадратов в центре, с паркингом и прочими мраморными холлами. Когда её уже будет не на что и незачем менять. Как-то так.

Сообщение отредактировал Sting26: 21 February 2018 - 13:03

[Hlad]

Адд: вот прям Хлад озадачил и оправил в самокопание. Видимо "последняя" я напишу про квартиру в 200 квадратов в центре, с паркингом и прочими мраморными холлами. Когда её уже будет не на что и незачем менять. Как-то так.

Есть отличная на данный момент формулировка "последняя на данный момент". А насчет "200 квадратов в центре" - к старости идеалом будет загородный дом. 

 

По теме аренды: надо понимать, что рынок аренды является сильно рисковым. Можно сдавать квартиру по часам и суткам, и несколько месяцев стричь бабло с парочек, желающих уединиться с комфортом. А потом один раз нарваться на арендаторов, желающих весело справить день рожденья, и получить в итоге полностью убитую квартиру, которую надо долго возвращать в нормальный вид. 

[Sting26]

Есть отличная на данный момент формулировка "последняя на данный момент". А насчет "200 квадратов в центре" - к старости идеалом будет загородный дом.

Я как человек выросший в частном доме, переехать в загородный хочу уже сейчас, и жена меня поддерживает.
Другое дело, что пригодный для постоянного проживания дом, и рядом с городом, и чтобы были дороги и коммуникации, и того вида что я хочу - это мне асфальтоукладчик в качестве губозакатывательной машинки нужен.
Один участок "как надо" обойдется минимум в 2кк, а "в идеале" - все 4кк. Улыбаемся и пашем...

[Aurum_Gallente]

А если в городе, но рядом с лесополосой или парком? Таких везде хватает, но как правило район довольно криминальный и всяких гипермаркетов-кинотеатров-бассейнов по близости нет. Как вариант ищи в городе-сателлите чтобы дом был недалеко от трассы на твой крупный город, такие трассы обычно в более-менее центр ведут. Мои знакомые, живущие в соседних небольших городах добираются до центра моего города быстрее, чем я - они по трассе сразу в центр, я стою в пробке или смотрю в зад троллейбусам на поворотах до того места, где наши дороги сходятся.

[Sting26]

А если в городе, но рядом с лесополосой или парком?

Нет таких мест. Точнее есть, аж 2: одна улица на Ветеранов (там подозреваю ни одного жилого дома уже нет, т.к. их выкупают и застраивают многоэтажками, а остались только те, кто цену сложить не может) и Озерки (весьма... странное место, не вызывает как-то оно симпатии).
Ну и всё, больше в черте города частного сектора не наблюдается.
А по поводу трассы прям в центр: может когда М11 достроится, вокруг неё ситуация и улучшится, а пока что попытка въехать в город в утренний час-пик не по кольцевой не заканчивается ничем хорошим.

[Hlad]

Нет таких мест. Точнее есть, аж 2: одна улица на Ветеранов (там подозреваю ни одного жилого дома уже нет, т.к. их выкупают и застраивают многоэтажками, а остались только те, кто цену сложить не может) и Озерки (весьма... странное место, не вызывает как-то оно симпатии).
Ну и всё, больше в черте города частного сектора не наблюдается.
А по поводу трассы прям в центр: может когда М11 достроится, вокруг неё ситуация и улучшится, а пока что попытка въехать в город в утренний час-пик не по кольцевой не заканчивается ничем хорошим.

Питер что ли? И что, там реально купить участок за 2-4 миллиона? Блин, вот во что вкладываться надо...

[roah]

вложения в недвижимость аля купил хату и сдаешь окупаемость 15 лет ( раз в 7 лет надо делать космет ремонт на тыщ так 100), если так то лучше уж куда нить в сторону туристических мест тут уже не только роися, но оно того не стоит, если сам жить там полгода не планируешь.

[Sting26]

Питер что ли? И что, там реально купить участок за 2-4 миллиона? Блин, вот во что вкладываться надо...

Проглядываю сейчас объявления и как-то сильно хуже всё выглядит, чем прошлой весной. Но что-то всё-равно попадается. Надо прям серьезно ковыряться, чтобы выцепить.

 

А "участок в городе" - вообще нереал, в объявах только Озерки, самый минимум - недострой из газика 200м2 зо 16кк, а остальное -пока в кармане меньше 30кк даже не подходи.